土地探しをしていると「この土地は宅地ではありません」と説明されることがあります。
「宅地じゃない土地」とはどういう意味なのか？家を建てたいときはどうすればいいのか？
初心者向けにわかりやすく解説します。
宅地じゃない土地とは？
土地には「地目（ちもく）」という区分があり、登記簿に必ず記載されています。
これは「その土地がどんな用途で使われているか」を示すものです。
代表的な地目は以下の通りです：
- 宅地 … 家や建物を建てる土地
- 田・畑 … 農業のための土地（住宅は建てられません）
- 山林 … 森や山の土地
- 雑種地 … 駐車場・資材置き場など
つまり「宅地じゃない土地」とは、住宅用に登録されていない土地を指します。
宅地じゃない土地に家は建てられる？
結論：条件を満たせば宅地に変えて家を建てることは可能です。
- 農地（田んぼ・畑）の場合
「農地転用」の許可が必須です。
農業委員会や県知事の許可を得て、宅地として使えるようにします。 - 山林や雑種地の場合
農地ほど厳しくはありませんが、建築基準法などに従って
「道路に接しているか」「上下水道を引き込めるか」など条件を満たす必要があります。
農地転用とは？
農地転用とは、農業用に使う土地（田・畑）を住宅や駐車場などに用途変更する手続きです。
主なポイントは以下の通りです：
- 許可が必要（市町村や農業委員会を経由して申請）
- 許可が出るまでに数か月〜半年かかることもある
- 申請は自分でも可能ですが、多くは行政書士に依頼
地目変更の流れ
- 農地転用など必要な許可を取得
- 造成工事（整地・盛土・上下水道の引き込みなど）を実施
- 家を建てる
- 登記を行い「宅地」に地目変更
宅地化にかかる期間と費用
大まかな目安は以下の通りです：
- 農地転用の手続き … 数か月〜半年
- 農地転用申請費用 … 数万円〜数十万円
- 造成工事費用 … 数十万円〜数百万円（規模やインフラ状況による）
- 登記費用（地目変更） … 数万円
👉 宅地じゃない土地を購入する際は「宅地化にかかる時間と費用」も必ず考慮しましょう。
まとめ
「宅地じゃない土地」でも、手続きをすれば宅地に変えて家を建てることが可能です。
ただし、農地転用の有無や工事の規模によって、かかる時間と費用は大きく変わります。
土地購入を検討する際は、
- この土地は宅地にできるのか？
- 宅地化にどのくらいの費用や期間が必要か？
を事前に確認することが重要です。
オザワホームでは、地目変更や農地転用に関するご相談も承っております。
宅地ではない土地の購入を検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。